当サイトの目的

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初めて住宅ローンを借りるときはわからないことも多く、不安に感じる人もいるでしょう。

当サイトでは、筆者が相談者からよく受ける質問などから解説していきたいと思います。

ぜひ参考にしてみてください。

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団体信用生命保険の保険料

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団体信用生命保険は、住宅ローンを借りて家を買った人だけが加入できる生命保険です。

契約者にもしものことがあった場合に、残りの住宅ローンが保険で完済されます。

団体信用生命保険(団信)は、契約者に万が一のことがあったとき、所定の高度障害になったときに、ローンの残高相当が保障される生命保険です。

団信に加入すると、万が一のときには、保険金で住宅ローンの残債がすべて支払えるので、住宅ローンのない家を家族に残すことができます。

一般的に民間の金融機関では、団信への加入が義務づけられているため、健康状態などの問題で団信へ加入できなければ、民間のローンを借りることはできません。

なお、保険料はほとんどの金融機関が負担してくれるので、契約者は保険料を支払う必要がありません。

一方、フラット35や財形住宅融資では、団信への加入が任意となっています。団信保険料は自己負担となりますが、団信がネックで民間のローンを利用できない人にとってはありがたい存在です。

最近の団体信用生命保険はバリエーションが豊富です。

契約者の三大疾病や八大疾病といった病気を保障するだけでなく、リストラなどにあって収入がストップするリスクにも備えられるタイプの住宅ローンが開発されています。

こうしたローンを選んでおけば、たとえ、仕事を長期で休んだり、転職を考えなければならないほどの大きな病気をしたり、勤務先が倒産したりして家計が苦しくなっても、住宅ローンの支払いを心配しなくてすむでしょう。

住宅ローン選びはとかく返済する金額にばかり目がいきがちですが、団信にも注目して選ぶのも1つの方法なのです。

団信よりも、一般の生命保険会社で加入する生命保険の方が保険料が安いところもあります。

加入が任意の場合は、よく比較して費用を抑えられる方を選びましょう。

(続く)

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住宅ローンの手続きにかかる手数料

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住宅ローンの手続きにかかるのが、事務手数料や住宅ローン代行手数料です。

支払う金融機関や不動産会社によって費用に差があるので、事前によく確認するのがおすすめです。

事務手数料には、契約時に3万円~5万円程度を定額で払うものと、融資額の1~2%といったように、融資額に応じて支払うものの2パターンがあります。

前者の場合はわかりやすいのですが、注意したいのは後者の場合。

たとえば、融資額3,000万円、事務手数料のレートが2.1%なら、事務手数料は63万円と思いのほか高額になります。

一部金融期間が取り扱う民間ローンの中には、事務手数料を無料にしているところもあります。

また、フラット35は、取り扱いのある金融機関によって手数料が異なります。

支払う事務手数料などを金利負担に換算して融資金利と合計したものを実質金利といいます。

住宅ローンは、単純に融資金利で比較するのではなく、実質金利で選ぶ必要があるでしょう。

住宅を購入する不動産会社に住宅ローンの手続きを任せると、住宅あっせんローン代行手数料(住宅ローン斡旋料)がかかることがあります。

住宅ローン代行手数料は、不動産会社によって必ず請求されるとは限らず、金額も会社によって差があります。

一般的には、10万円程度なのですが、中には50万円といった法外な費用を請求する不動産会社もあるようです。

費用は事前によく確認し、あまりに高額の代行手数料を請求された場合は、そうした業者からの購入を検討しなおすことも考えましょう。

フラット35の事務手数料と金利には関係があります。事務手数料のレートが高めなら金利が低めに設定され、レートが低めなら金利が高めに設定される傾向があります。

(続く)

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諸費用のなかでー番大きいローン保証料

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ローンを返済できなくなったときに備えて、ローン保証会社に支払うお金がローン保証料です。

マイホーム購入時にかかる諸費用の中でも特に大きな割合を占めます。

ローン保証料は、連帯保証人を立てずに住宅ローンの申し込みをするときに、ローン保証会社に支払う費用です。

ローン保証料の支払い方法には、大きく分けて一括前払い型と利息組み込み型の2つがあります。

一括前払い型は、ローン契約時に保証料をまとめて支払う方法です。

利息組み込み型は、ローン保証料をローンの金利に組み込んで支払う方法で、返済期間中、0.2%程度を金利に上乗せして払います。

利息組み込み型は、一時金がかからないのがいいところですが、一括前払い型に比べて総返済額が多くなってしまうのが難点です。

ローン保証料の金額は、金融機関がどこの保証会社を利用しているかや、融資額、返済年数、返済方式などによって変わります。

また、一部には保証料無料のローンもあります。

万が一、ローンの返済ができなくなったときには、ローン契約者に代わって、保証会社が残債を支払ってくれます。

しかし、返済が免除されるわけではありません。

ローン保証会社は残債を一括返済した後、ローン契約者のもとに資金を回収しにきます。

ここでお金が用意できなければ、住宅を競売や任意売却で処分して、返済を求められます。つまり、ローン保証料は、ローン契約者のためというよりは、金融機関が資金回収のリスクを負わないために支払っているもの。

その保証料をローン契約者が負担しているというわけです。

フラット35や財形住宅融資、一部民間の金融機関では、ローン保証料の支払いが不要です。

諸費用を軽減したければ、このようなローン保証料がかからないタイプを選ぶのも1つの方法です。

(続く)

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諸費用は物件価格の1割を用意

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マイホームを買うには、物件価格きっちりの予算では足りません。

ローン保証料や税金、融資手数料など、さまざまな諸費用を払うためのお金も用意しておきましょう。

マイホームを買うときには、物件の代金以外にも、税金や手数料などの諸費用がかかります。

これらの費用のために準備すべきお金の目安は物件価格のおよそ3~6%。

引っ越し代も含めると、物件価格の1割程度のお金が必要になってきます。

まとまった出費になるので、頭金と合わせてあらかじめ用意しておかなくてはなりません。

諸費用には、物件の購入にかかる費用とローン契約にかかわる費用があります。

具体的にはローン保証料、登記費用、保険料、各種税金などが挙げられます。

必要になる諸費用やその払い方は、どんな住宅ローンを選ぶかによって変わります。

諸費用は、契約時に一時金でまとめて払うものが多いのですが、諸費用の種類によっては、金利に上乗せして払う方法が選べるローンもあります。

ここが住宅ローン選びを左右する重要なポイントになります。

諸費用は工夫次第で減らすことができます。たとえば、フラット35や一部の民間ローンなど、ローン保証料がかからない住宅ローンがあります。

また、住宅ローンを借りたら火災保険や生命保険に加入するのですが、保険料を負担しなくてよいローンもありますし、事務手数料の割引キャンペーンをやっていることもあります。

融資手数料や登録免許税、登記手数料などは、ローン契約ごとにかかるので、はんはんプランでローンを借りるとこれらの費用も倍かかります。

諸費用に限っていえば、まとめて借りた方がお得です。

家具や家電を買い替えたり、新居のカーテンやクーラーを取り付けたりする費用、引っ越し代なども考えると、物件価格の1割は諸費用分として用意しておきたいものです。

(続く)

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団体信用生命保険加入時には保険を見直して!

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Dさん(35歳)は昨年、3500万円の住宅ローンを借りてマイホームを購入しました。

その際に、団体信用生命保険に加入したので加入中の保険を見直せないか、と筆者のもとに相談にみえました。

現在加入中の保険は、5年前に次男が生まれたときに見直したものです。

Dさんにもしものことがあった場合は、4000万円の保険金が一時金で支払われます。

保険料は、毎月1万7800円支払っています。

団信に加入したことで、もしもの時に住居費の心配をしなくてよくなりました。

つまりその分、保障額を下げることができます。

さらに、保険金が一時金で支払われるものでなく、毎月給料のように支払われるタイプの割安な保険に切り替えることをおすすめしました。

変更後の保険料は3800円です。差額の1万4000円を毎月積み立てることにすると、3年後には約50万円のお金を貯めることができます。

これを繰り上げ返済の費用にあてると、カットできる利息は55万円。保険を見直したことで、100万円も支出を抑えることができたのです。

(続く)

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