当サイトの目的

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初めて住宅ローンを借りるときはわからないことも多く、不安に感じる人もいるでしょう。

当サイトでは、筆者が相談者からよく受ける質問などから解説していきたいと思います。

ぜひ参考にしてみてください。

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諸費用のなかでー番大きいローン保証料

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ローンを返済できなくなったときに備えて、ローン保証会社に支払うお金がローン保証料です。

マイホーム購入時にかかる諸費用の中でも特に大きな割合を占めます。

ローン保証料は、連帯保証人を立てずに住宅ローンの申し込みをするときに、ローン保証会社に支払う費用です。

ローン保証料の支払い方法には、大きく分けて一括前払い型と利息組み込み型の2つがあります。

一括前払い型は、ローン契約時に保証料をまとめて支払う方法です。

利息組み込み型は、ローン保証料をローンの金利に組み込んで支払う方法で、返済期間中、0.2%程度を金利に上乗せして払います。

利息組み込み型は、一時金がかからないのがいいところですが、一括前払い型に比べて総返済額が多くなってしまうのが難点です。

ローン保証料の金額は、金融機関がどこの保証会社を利用しているかや、融資額、返済年数、返済方式などによって変わります。

また、一部には保証料無料のローンもあります。

万が一、ローンの返済ができなくなったときには、ローン契約者に代わって、保証会社が残債を支払ってくれます。

しかし、返済が免除されるわけではありません。

ローン保証会社は残債を一括返済した後、ローン契約者のもとに資金を回収しにきます。

ここでお金が用意できなければ、住宅を競売や任意売却で処分して、返済を求められます。つまり、ローン保証料は、ローン契約者のためというよりは、金融機関が資金回収のリスクを負わないために支払っているもの。

その保証料をローン契約者が負担しているというわけです。

フラット35や財形住宅融資、一部民間の金融機関では、ローン保証料の支払いが不要です。

諸費用を軽減したければ、このようなローン保証料がかからないタイプを選ぶのも1つの方法です。

(続く)

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諸費用は物件価格の1割を用意

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マイホームを買うには、物件価格きっちりの予算では足りません。

ローン保証料や税金、融資手数料など、さまざまな諸費用を払うためのお金も用意しておきましょう。

マイホームを買うときには、物件の代金以外にも、税金や手数料などの諸費用がかかります。

これらの費用のために準備すべきお金の目安は物件価格のおよそ3~6%。

引っ越し代も含めると、物件価格の1割程度のお金が必要になってきます。

まとまった出費になるので、頭金と合わせてあらかじめ用意しておかなくてはなりません。

諸費用には、物件の購入にかかる費用とローン契約にかかわる費用があります。

具体的にはローン保証料、登記費用、保険料、各種税金などが挙げられます。

必要になる諸費用やその払い方は、どんな住宅ローンを選ぶかによって変わります。

諸費用は、契約時に一時金でまとめて払うものが多いのですが、諸費用の種類によっては、金利に上乗せして払う方法が選べるローンもあります。

ここが住宅ローン選びを左右する重要なポイントになります。

諸費用は工夫次第で減らすことができます。たとえば、フラット35や一部の民間ローンなど、ローン保証料がかからない住宅ローンがあります。

また、住宅ローンを借りたら火災保険や生命保険に加入するのですが、保険料を負担しなくてよいローンもありますし、事務手数料の割引キャンペーンをやっていることもあります。

融資手数料や登録免許税、登記手数料などは、ローン契約ごとにかかるので、はんはんプランでローンを借りるとこれらの費用も倍かかります。

諸費用に限っていえば、まとめて借りた方がお得です。

家具や家電を買い替えたり、新居のカーテンやクーラーを取り付けたりする費用、引っ越し代なども考えると、物件価格の1割は諸費用分として用意しておきたいものです。

(続く)

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団体信用生命保険加入時には保険を見直して!

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Dさん(35歳)は昨年、3500万円の住宅ローンを借りてマイホームを購入しました。

その際に、団体信用生命保険に加入したので加入中の保険を見直せないか、と筆者のもとに相談にみえました。

現在加入中の保険は、5年前に次男が生まれたときに見直したものです。

Dさんにもしものことがあった場合は、4000万円の保険金が一時金で支払われます。

保険料は、毎月1万7800円支払っています。

団信に加入したことで、もしもの時に住居費の心配をしなくてよくなりました。

つまりその分、保障額を下げることができます。

さらに、保険金が一時金で支払われるものでなく、毎月給料のように支払われるタイプの割安な保険に切り替えることをおすすめしました。

変更後の保険料は3800円です。差額の1万4000円を毎月積み立てることにすると、3年後には約50万円のお金を貯めることができます。

これを繰り上げ返済の費用にあてると、カットできる利息は55万円。保険を見直したことで、100万円も支出を抑えることができたのです。

(続く)

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収入合算で審査をクリア

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年収の基準に満たなくて住宅ローンが借りられないときに役に立つのが、「収入合算」の考え方。

ローン申込者の収入に妻などの収入の一部を合計した収入で審査が受けられます。

最近は、夫婦2人で力を合わせて住宅ローンを返していこうという家庭が増えています。

そこで知っておきたいのが、夫婦の収入を合わせて住宅ローンを信りることができる「収入合算」の方法です。

そもそも、住宅ローンが借りられるかどうかは、ローン申込者の収入と深いかかわりがあります。

一般的には、年間返済額が年収の30%~40%程度といった基準があり、これをクリアしなければ審査が通らないのです。

もしも夫の収入だけでは基準に満たないならば、収入合算で夫婦の年収を合計して、ローンを申し込むことができます。

収入合算は、自分から見て意外と広い範囲の人が対象になります。たとえば、収入が安定して続いているかの審査はあるものの、妻がパート勤務など正社員でなくても、収入を合算することができます。

親など同居予定者が現役で働いているケースでは、その収入を合算するとともできます。

ただし、フラット35を利用する場合は、合算する収入が50%を超えるなら、同居予定者が80歳になるまでにローンを完済することが条件になります。

民間の金融機関のローンでは、収入合算する相手の収入は、申込者の収入の50%までという決まりがあります。

このように、収入合算のルールは借りるローンによって違うので、利用したいなら事前に金融機関に確認するとよいでしょう。

<合算できる条件>

・住宅取得後に申込者本人と同居すること
・公庫融資を返済中でないこと
・連帯債務者になること

収入合算を使えば融資額を増やすことができますが、無計画に増やすばかりが得策とはいえません。妻が仕事を続けるかなど、将来の収入も考えて借りることが大切です。

(続く)

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夫婦や親子で手分けして借りる

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1つのローンを親子の間で引き継ぐ親子リレー返済に対して、1つの物件の費用を支払うために家族の中で複数の人が別々にローンを借りる方法が家族ペアローンです。

親子リレー返済の場合には、最初に親がローンを返済し、それを子どもが引き継いで返済していきます。

1つのローンを引き継ぐため、契約書は1枚です。

一方、家族ペアローンでは、家族の中で複数の人が別々に住宅ローンの申し込みをして、それぞれが返済をしていきます。

こちらは別々にローンを借りるため、契約書は2枚になります。

家族ペアローンは、それぞれが現役で働いている親子や、共働き夫婦などにぴったりのローンです。

ただし、どちらか一方が仕事を辞めてローンの返済ができなくなった場合に、相手のローンまで1人が払い続けると、贈与の問題が起きかねません。

そうなる前に、登記の書き換えやローンの見直しをするようにしましょう。

家族ペアローンを利用すれば、お互いの借入金額や毎月返済金額、持ち分などを明確にできます。これが後々のトラブルを生みにくくする、という点は大きなメリットでしょう。

さらに、ローンを2本別々に借りるので、親子リレー返済よりもまとまった資金の融資を受けやすくなります。

その上、ローン契約者がそれぞれ住宅ローン減税を利用できるので、場合によっては節税効果が大きくなるかもしれません。

また、団体信用生命保険にもお互いが別々に加入できるので、どちらかに万が一のことがあっても残された人が相手のローンを引き継ぐ心配がありません。

夫婦や親子でそれぞれ定期収入があるなら、住宅ローンを2人で別々に借りるのも有効な作戦です。

住宅ローン減税が2人分使え、減税効果がアップすることも期待できます。

(続く)

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