新築マンション購入にかかる3つのお金

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新築マンションの購入にかかるお金は、「申込金」「手付金」「精算金」の大きく3つです。自己資金準備と深くかかわってくるので、支払う額とタイミングを把握しておきましょう。

新築マンションを購入するときには、3つのタイミングで支払いが必要になります。

まず、希望のマンションが見つかったら、購入の申し込みをします。

申し込みのときには、10万円程度の申込金が必要となります。

申込金は購入の意思を伝えるために支払いますが、この段階ではまだ購入が決定したわけではありません。マンションによっては先着順で購入できるところもありますが、大規模なマンションでは、一定の登録受付期間を設けているのが一般的です。この間に同じ物件に申し込んだ人が複数いる場合には、後日開催される抽選会で、購入者が決められることになります。もしも抽選に外れてしまった場合や、購入の意思がなくなってしまった場合は、申込金は返金されます。

希望のマンションを買うことが決まったら、売買契約に移ります。

売買契約のときには、宅地建物取扱主任者から重要事項の説明を受け、売買契約書に署名・捺印をします。このときに、契約をした証として、物件価格の1割程度の手付金を支払います。

手付金は、頭金の一部にあてられます。もしも手付金を支払った後に、契約者の都合で購入を取りやめたくなったときは、支払った手付金を放棄すれば契約を解除できます。

また、手付金の2倍の金額を契約者に支払えば、販売会社側から契約を解除することもできます。

住宅ローンの審査が通って、融資が実行されたら、残りの頭金とともに残金の精算を行います。

申込金の約10万円は購入のキャンセルをすれば戻ってきますが、契約締結時に支払う約1割の手付金はいったん払うと戻ってきません。相当な金額になるので契約は慎重に行いましょう。

(続く)

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住宅の買い時っていつ?

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一段と低くなった金利水準や、住宅購入者に向けた税制の優遇制度や支援制度が使えることもあり、住宅購入を考える人が増えています。住宅は今、買い時なのでしょうか?

住宅の買い時を決めるおもな要素には、「頭金の貯まり具合」「ライフプランから考えたタイミング」「経済環境や税制の優遇制度」の3つがあります。

頭金については、理想的には、購入する物件の2割、諸費用を含めると3割程度の貯蓄を目安に考えます。

ライフプランについては、結婚、転職、子どもの進学、定年退職を節目に考えますが、特に子どもの転校などについて配慮し、小学校入学までと考える家庭が多いようです。

税制上の優遇制度とは、現在実施されているような住宅ローン減税や住宅取得のための贈与の非課税枠の拡大などが挙げられます。

経済環境については、金利水準や物件の流通状況、価格帯の推移も影響しますし、景気回復が見えないと住宅購入のマインドが冷え込むといった影響もあります。

これらの要素は、あくまでも判断の目安であり、3つ揃っていないからといって、購入をすすめないわけではありません。

特に頭金に関しては、十分貯まるまで待つ間に金利が大きく上昇するかもしれないと予想するなら、現在の低金利水準で購入した方が、結果的に総返済額を抑えられるかもしれません。

つまり、3つの要素を総合的に見て判断することが大切です。なかでも、経済環境や税制の優遇制度は、個人の事情とは無関係のところで決まるので、これらの様子を見て購入に踏み切る人が多くなっているのです。

スタートすれば長く付き合うことになる住宅ロ-ンだからこそ、どのくらいの物件をどれくらいの融資額や条件で、いつ買うかの総合的な視点が必要です。

(続く)

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無理のない返済額を決めよう

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住宅ローンの入門書でよく見かけるのが、「無理なく返せる金額で借りましょう」というフレーズです。無理なく返せる金額って、いったいいくらと考えればよいのでしょうか?

無理なく返せる金額の求め方はいくつかあります。その中でわかりやすいのが、今の家賃を基準に考える方法でしょう。

家賃や社宅利用料のように、今毎月支払っている住居費と、マイホームの取得用に積み立てている預金額の合計金額が、今後住居費として使える金額です。

しかし、これらをすべてローンの返済に回すことはできません。なぜなら、マイホームを買った後には、それを維持するための諸費用が定期的にかかるからです。

月々の返済額は、このような税金やメンテナンス代などを差し引いて考えなければなりません。

今の状況でいくら無理がないと思っていても、将来的に家族の状況や仕事の状況が変わってしまっては、ローンの支払いが厳しくなることがあるかもしれません。

たとえば、転職やボーナスカットによって収入がダウンするかもしれません。会社の業績や健康上の都合で、早期退職することだってないとはいえないのです。

子どもは2人を予定していても、3人目を授かることがないとは限りません。

返済計画に妻のパート収入をあてにしていたものの、親の介護をしなければならなくなって、パートを辞めることになったということだってありえるのです。

人生何かあるかわかりません。すべてが予定通りにいくとは限らないことを念頭に置いて、ある程度の余裕を持った返済プランを考えることが大切です。

将来の家計や貯蓄を予想するのに便利なのが、キャッシュフロー(現金収支)表です。無理のない返済プランかどうか確かめるためにも、ローン契約までに作成してみるとよいでしょう。

(続く)

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総返済額を抑えたいなら元金均等返済

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元金均等返済は、毎月決まった金額の元金を返済する方法です。当初の返済額は高くなるものの、しくみがわかりやすく、元利均等返済よりも総返済額を減らせるという利点があります。

元金均等返済は、返済期問を通じて元金の返済額を一定にし、その時々のローン残高に応じた利息をプラスして返済をしていく方法です。返済を始めたばかりのころは、残高にかかる利息の支払いが多くなるため、1回あたりの返済額が高くなります。

しかし、返済が進むにつれて利息が減っていき、後になるほど楽になります。

最初から元金を返済する元金均等返済を選べば、元利均等返済よりも総返済額を少なくすることができます。

子どもがまだ小さく教育費負担がこれから重くなっていく家庭や、現役時代になるべく多く返したいというシングルやDINKS(共働きで子どもがいない家庭)、子育てを終えた夫婦などには、利用価値が高いといえるでしょう。

元金均等返済の返済額は、「毎月一定の元金返済額+直前の残高に対する利息」で計算します。

毎月返済する元金の額は、「借入金額÷返済回数」で計算します。

返済期間と金利が同じでも、返済額を比べてみると、元利均等返済よりも元金均等返済の方が、返済額が多くなります。

そのため、最初にたくさん支払うだけの経済的余力があることが利用のポイントとなるでしょう。

元利金等返済は、返済当初は1回あたりの返済額が元利金等返済に比べて大きくなります。そのため、ローン契約で収入基準をクリアするためには、より高い収入が求められます。

(続く)

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返済額がずっと変わらない元利均等返済

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元利均等返済は、毎月の返済額が変わらないタイプの返済方法です。

毎月の支払額が一定で、長期の返済計画が立てやすく、返済がしやすいことから、多くの人に利用されています。

住宅ローンの返済方法には、大きく分けて毎月の返済額が一定の「元利均等返済」と、毎月返済する元金が一定の「元金均等返済」の2種類があります。

元利均等返済は、その名の通り、元金と利息の合計額がずっと変わらない返済方法です。メリットは、返済額が一定で長期の返済計画が立てやすいことと、返済当初の返済額が元金均等返済に比べて少なく済むため利用しやすいことが挙げられます。

そのため、住宅ローン利用者のほとんどがこのタイプのローンを選んでいます。

住宅ローンでは、返済額から利息を先取りするというルールがあります。そのため、1回あたりの返済額が、利息とほぼ同額であれば、なかなか元金が減っていかないということが起こります。

その結果、元金均等返済と比べると、総返済額が多くなってしまうデメリットもあるのです。

1ヵ月あたりの利息は、「直前の残高×(金利÷12ヵ月)」で計算できます。

この式からは、金利が直前の残高に対してかかることがわかります。返済額がずっと変わらない元利均等返済では、残高が多い最初のうちは、返済額のうち利息に回る部分が多く、返済しても元金がなかなか減らないという状態が続きます。

残高が多い最初のころに繰り上げ返済をすると、繰り上げ返済分はすべて元金の返済に回るため、返済期間や総返済額を効果的に圧縮できます。

元金と利息の合計額が変わらず、毎月の返済額が一定になる返済方法が元利均等返済です。繰り上げ返済をして元金を減らせば、総返済額も効果的に減らすことができます。

(続く)

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