収入合算で審査をクリア

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年収の基準に満たなくて住宅ローンが借りられないときに役に立つのが、「収入合算」の考え方。

ローン申込者の収入に妻などの収入の一部を合計した収入で審査が受けられます。

最近は、夫婦2人で力を合わせて住宅ローンを返していこうという家庭が増えています。

そこで知っておきたいのが、夫婦の収入を合わせて住宅ローンを信りることができる「収入合算」の方法です。

そもそも、住宅ローンが借りられるかどうかは、ローン申込者の収入と深いかかわりがあります。

一般的には、年間返済額が年収の30%~40%程度といった基準があり、これをクリアしなければ審査が通らないのです。

もしも夫の収入だけでは基準に満たないならば、収入合算で夫婦の年収を合計して、ローンを申し込むことができます。

収入合算は、自分から見て意外と広い範囲の人が対象になります。たとえば、収入が安定して続いているかの審査はあるものの、妻がパート勤務など正社員でなくても、収入を合算することができます。

親など同居予定者が現役で働いているケースでは、その収入を合算するとともできます。

ただし、フラット35を利用する場合は、合算する収入が50%を超えるなら、同居予定者が80歳になるまでにローンを完済することが条件になります。

民間の金融機関のローンでは、収入合算する相手の収入は、申込者の収入の50%までという決まりがあります。

このように、収入合算のルールは借りるローンによって違うので、利用したいなら事前に金融機関に確認するとよいでしょう。

<合算できる条件>

・住宅取得後に申込者本人と同居すること
・公庫融資を返済中でないこと
・連帯債務者になること

収入合算を使えば融資額を増やすことができますが、無計画に増やすばかりが得策とはいえません。妻が仕事を続けるかなど、将来の収入も考えて借りることが大切です。

(続く)

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夫婦や親子で手分けして借りる

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1つのローンを親子の間で引き継ぐ親子リレー返済に対して、1つの物件の費用を支払うために家族の中で複数の人が別々にローンを借りる方法が家族ペアローンです。

親子リレー返済の場合には、最初に親がローンを返済し、それを子どもが引き継いで返済していきます。

1つのローンを引き継ぐため、契約書は1枚です。

一方、家族ペアローンでは、家族の中で複数の人が別々に住宅ローンの申し込みをして、それぞれが返済をしていきます。

こちらは別々にローンを借りるため、契約書は2枚になります。

家族ペアローンは、それぞれが現役で働いている親子や、共働き夫婦などにぴったりのローンです。

ただし、どちらか一方が仕事を辞めてローンの返済ができなくなった場合に、相手のローンまで1人が払い続けると、贈与の問題が起きかねません。

そうなる前に、登記の書き換えやローンの見直しをするようにしましょう。

家族ペアローンを利用すれば、お互いの借入金額や毎月返済金額、持ち分などを明確にできます。これが後々のトラブルを生みにくくする、という点は大きなメリットでしょう。

さらに、ローンを2本別々に借りるので、親子リレー返済よりもまとまった資金の融資を受けやすくなります。

その上、ローン契約者がそれぞれ住宅ローン減税を利用できるので、場合によっては節税効果が大きくなるかもしれません。

また、団体信用生命保険にもお互いが別々に加入できるので、どちらかに万が一のことがあっても残された人が相手のローンを引き継ぐ心配がありません。

夫婦や親子でそれぞれ定期収入があるなら、住宅ローンを2人で別々に借りるのも有効な作戦です。

住宅ローン減税が2人分使え、減税効果がアップすることも期待できます。

(続く)

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親から子ヘローンを引き継ぐ!

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親子リレー返済は、リレー競走でバトンを渡すように、1つの住宅ローンを親子の間で引き継ぐ方法です。

親と同居する家や2世帯住宅などを建てるときに向いています。

通常の住宅ローンでは、高齢になるとローンを借りにくくなります。

フラット35の場合、70歳未満でないと融資を受けることができません。

しかし、1つの住宅ローンを親子で引き継ぐ「親子リレー返済」なら、親が70歳を超えても融資を受けることができます。

また、親の年齢にかかわらず、子どもの年齢をもとに返済期間を計算できるので、長期のローンを組みやすくなります。

親が68歳10ヵ月、子どもが38歳5ヵ月のケースで考えてみましょう。

親子リレー返済を利用しなければ、親が満80歳になるまでしか借りられず、約11年間で完済しなくてはなりません。

しかし、親子リレー返済を利用すれば、子どもが80歳になるまで(ただし、最長35年間)ローンを借りられるため、多額の融資を受けやすくなります。

親子リレーローンでは、持ち分の割合や、親から子どもヘローンを引き継ぐタイミングについてあいまいになりがちです。

後のトラブルを避けるためにも、契約当初に親子それぞれの返済負担額を決め、書面に残しておきましょう。

なお、トータルで子どもが出したお金に見合った持ち分になっていないと贈与税の対象となるので、事前に税務署へ確認しておくと安心です。

団体信用生命保険については、親子の片方だけが加入する、半分ずつ加入するなど、金融機関によって取り扱いはさまざまです。

民間の保険も利用して、どちらかに何かがあっても困らないよう備えましょう。

親子リレーという名前がついていますが、子どものほか、定期的な収入のある配偶者、子どもがいない場合には申込人の親族でもローンの後継者となれることがあります。

(続く)

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融資が間に合わないならつなぎ融資

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つなぎ融資は、引き渡しまでに融資の実行が間に合わない場合に、一時的に借りる短期ローンです。

金利や手数料がかかるので、つなぎ融資が必要かどうか早めに確認しましょう。

住宅ローンを申し込んだ金融機関から、融資が下りるまでの間、一時的に借りる担保不要のローンのことをつなぎ融資といいます。

財形住宅融資のような公的融資では、抵当権設定の登記などの後でなければ融資が実行されません。

しかし、登記をするためには、融資を受けて残金を精算し、物件が引き渡されなければなりません。

この矛盾を解決するために利用されるのがつなぎ融資です。

民問の住宅ローンを利用する場合でも、書類を提出するタイミングによっては、融資の実行まで日数がかかるために、物件の引き渡しに間に合わないことがあります。

このような場合にも、つなぎ融資が役立ちます。

このほか、土地の購入代金の支払いや、建物の中間金の支払いなどで現金が不足するときに利用されることもあります。

つなぎ融資のお金が振り込まれたら、それを元にして物件の残金を決済します。

その後、物件が引き渡されて登記を完了。融資が実行されたら、そのお金でつなぎ融資を返済します。

つなぎ融資の借入期間は、一般的に数日から数ヵ月程度と短めです。

しかし、たとえ借入期間は短くても、つなぎ融資を利用するときには、融資手数料や印紙代、利用日数に応じた利息などがしっかりとかかります。

財形住宅融資を利用する場合、金融機関から直接不動産会社の口座に融資金を振り込んでもらう代理受領なら、つなぎ融資は不要です。

こうした方法をうまく使えば、諸費用を抑えられます。

つなぎ融資は利用する期間が短くてもそれなりに費用がかかります。

3,000万円の融資を30日間受けた場合、諸費用と利息が20万円以上になることも。あらかじめ予算に入れておきましょう。

(続く)

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注文住宅のお金の流れはちょっと複雑

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注文住宅を建てるときには、マンションを購入するときとは違って、中間金の支払いが発生します。いつ、どんな名目でどのくらいのお金を支払うのかよく確認しておきましょう。

注文住宅を建てる場合の大まかなスケジュールは、

(1)建てる物件を決めて土地を購入

(2)建築請負契約

(3)竣工して引き渡し

という流れになっています。

そもそも住宅ローンは、住宅を建てるために借りるもの。土地を買うためには利用できないものもあります。ローンに土地代を含めるなら、そうした対応ができるものを選ぶことが重要です。

場合によってはつなぎ融資が必要になるかもしれません。

土地が決まったら、設計事務所や工務店、住宅メーカーに設計や施工を依頼します。最初に支払う申込金は、マンションと同じく10万円程度。契約時に支払う手付金もマンションと同じく10%程度が一般的です。

法律では、価格の20%が上限と決められています。

注文住宅の場合、手付金を支払って工事がスタートした後、工事途中で中間金というお金を支払うことが一般的です。

完成品を購入するマンションや建売住宅と違って、注文住宅では建築資材や人件費などを工務店が立て替えてはくれません。

そのため、工事が始まって1~2ヵ月したころにその費用を先払いするのです。

中間金を必要としない業者や、何度かに分けて支払う業者などもあります。

無事に工事が終了すると、竣工時に精算金を支払います。一般的なローンでは、竣工時に住宅ローンの貸付が受けられることが多いため、残金の精算にはローンが利用できます。

マンションなどに比べると、注文住宅では工事途中での支払いが多いもの。現金を多めに用意するか、土地や工事途中の支払いにも利用できるローンを探すなどの工夫が必要です。

(続く)

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